商品房合同纠纷案件，帮助当事人争取回五十余万元购房款项

律师观点分析

原告:A，住北京市。

委托诉讼代理人:宋学斌，北京市鼎弘律师事务所律师

被告:北京B房地产开发有限公司，住所地北京市。

基本案情：

原告A与被告北京B房地产开发有限公司(以下简称“B房地产公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告A及委托诉讼代理人宋学斌、被告B房地产公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

A向本院提出诉讼请求:1.解除原被告间《北京市商品房预售合同》;2.依法判决被告向原告返还已支付购房款 566 068元;3.依法判决被告向原告支付资金占用利息(以本金566068元为基数，按照市场报价利率 LPR 计算，从20XX年X月24日至实际付清之日止，至起诉之日暂计2万元);4.被告承担本案产生的所有。诉讼过程中，A明确第一项诉讼请求中解除合同的时间为20XX年X月10日。事实和理由:20XX年X月18日，原被告双方签订《北京市商品房预售合同》，20XX年X月XX日，原告将 566 068 元汇入被告提供的账户内。双方之间签订了房屋买卖合同，合同约定系贷款买房，合同履行过程中被告告知原告其没有购房资格，需要以公司名义进行购买，原告无法公积金贷款买房，被告要求支付全款。原告无能力支付房屋全款。在合同履行过程中原告认为被告未尽到告知义务，导致合同不能继续行。合同目的不能实现。现申请法院解除合同，退还购房款。

办案经过：

B房地产公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。北京市实施房地产限购政策已经持续多年，是否具有买房资格，是原告首先需要确认的事实，原告在与被告签署买卖合同之前已经清楚的知道本人并无购房资格，而且其也没有打算贷款。被告已经明确告知原告社保必须满5年才具备购房资格，只能全款不能贷款。原告对此非常清楚。双方签署的确认函第 13 条明确约定无论何时买受人均保证其不属于禁止性限制性购买情形，买受人对上述事项承担所有责任和后果。在买受人原告明知其不具备购房资格，无法办理贷款的情况下，买受人旨意购买商品房且自行办理公司注册要求先以个人名义签署买卖合同，待公司成立之后再变更至其设立的公司名下。所以整个购房过程包括商品房买卖合同的签署均为原告自主自愿的行为。原法律和事实依据。因此请求驳回原告的全部诉讼请求。不同意解除合同。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据双方提交的证据材料，本院认为，A与B房地产公司签订的预售合同及《确认函》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。

关于第一项诉讼请求。本案中，A不具有在北京市购房资格，双方签订的预售合同无法继续履行，已不能实现合同目的，现A要求解除与B房地产公司签订的预售合同，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间。当事人当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，A通过提起诉讼的方式主张解除合同，B房地产公司收到本院送达的起诉书等诉讼材料的时间为20XX年10月16日，因此，本院确定合同解除时间为20XX年10月 16日.

关于第二项诉讼请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行:已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现A要求B房地产公司返还其已经支付的购房款项，符合法律规定，本院予以支持。

关于第三项诉讼请求。A在签订合同时明知其不具有在京购房资格、不符合北京市住房限购政策的情况下，仍与B房地产公司签订预售合同并签署《确认函》，其存在过错。A要求B房地产公司支付资金占用利息的诉讼请求，因A自身存在过错，故该项损失应由A自行承担，对其该项请求本院不予支持。

因此，A过高的诉讼请求，本院不予支持。B房地产公司合理抗辩意见，本院予以采信，不合理的抗辩意见，本院不予采信。

判决结果：

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，第五百六十五条、第五百六十六条规定，判决如下:

一、A与北京B房地产开发有限公司在20XX年X月XX 日签订的《北京市商品房预售合同(住宅类)》于20XX 年X月 16 日解除;

二、北京B房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还A购房款566 068 元;